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      開發商承諾免物業費,法院認定該承諾無效

      發布時間:2016年1月18日 作者: 來源:人民法院報

      開發商承諾免物業費,法院認定該承諾無效

       

              

      湖南省安鄉縣某物業公司要求王女士交物業費,王女士以購房時開發商向其承諾可以終身免交物業費為由拒絕交納物業費。近日,湖南省安鄉縣人民法院公開開庭審理一起物業服務合同糾紛案,判決王女士向物業公司交納物業費7395.36元。

      200511日,王女士與安鄉某房產開發商簽訂了購房合同書,購買安鄉縣某花園小區的四套房屋。原告系該花園小區物業公司,與小區業主委員會簽訂了 物業管理服務合同。王女士自201211日至20141231日期間,只交納一套房屋的物業費,而沒有交納另外三套房屋的物業費。王女士辯稱,自 己購買的四套房屋,一套用于自家居住,另外三套用于開辦幼兒園。因計劃開辦幼兒園,當時與房產開發商約定按照幼兒園格局建造這三套房屋,且購房價格高于該 小區普通房屋價格。因為開發商在購房合同書附件中對自己承諾了物業費四套終身按一套收取,自己才會決定購買這三套房屋,否則,自己不會購買。由此王女 士拒絕交納另外三套房屋的物業費。

      法院經審理認為,購房合同書附件中四套終身按一套收取的約定對物業公司沒有約束力,被告王女士不能由此主張免交另外三套房屋的物業費。法院最終判決王女士需向物業公司交納物業費7395.36元。

       

      法官說法

      開發商的承諾屬于無權代理行為

      這起案件的爭議焦點在于開發商在售房時對業主作出的關于減免物業費的承諾對物業公司是否具有約束力,物業公司對此是否需要無條件地執行。

      該案承辦法官說,房產開發公司與物業公司各自具有獨立的法人資格,是兩個不同的法律關系主體。王女士與房產開發公司之間形成的是房屋買賣合同關系,而其 與物業公司之間形成的是物業服務合同關系,這是兩個完全不同的民事法律關系。在未獲得物業公司授權委托的情形下,房產開發公司無權擅自處分物業公司權利, 無權在購房合同書附件中就物業費收取事項對被告作出承諾,減免物業費的承諾超越了房產開發公司在房屋買賣法律關系中的應有權利范圍,可以理解為房產開發公 司在售房時為促使被告成功購房所采取的一種商業促銷手段。該承諾是一種無權代理行為,根據合同法的規定,無權代理行為在未經被代理人追認的情形下,對被代 理人不發生法律效力。事實上,對于房產開發公司為獲取自身利益所作出的越權承諾,如果物業公司需要無條件執行的話,對物業公司而言顯失公平。

      該法官同時指出,房產開發商在售房時為了打動購房者,往往會大力宣傳樓盤優勢,虛假或違法宣傳的現象屢見不鮮:有的作出一些不屬于自己權利范圍內的承 諾,如上述案例中擅自處分物業公司的收費權利;有的作出一些違法的承諾,如售后包租承諾,即開發商承諾對購房者購買的商品房,由開發商承租或者代為出租并 支付固定年回報;還有的對出售房屋的位置、環境、周邊設施等做虛假宣傳。開發商在通過這些虛假宣傳誘導業主購房后,對售樓時的承諾往往置之不理,使業主遭 受損失。因此,消費者在購房時要擦亮眼睛,以免因誤導而購房,遭遇王女士同樣的苦惱。